Per anni abbiamo dovuto archiviare frasi del tipo “il mattone non perde mai di valore”: lo sanno bene le migliaia di persone che hanno dovuto ‘svendere’ i propri beni, magari per necessità, deprezzati fino al 40% del valore iniziale.
Oggi, il mattone sembrerebbe ripartire dopo una crisi che è durata almeno un decennio: gli esperti sono pronti a giurare che il mattone adesso rende più dei Bot.
L’investimento nell’acquisto di una casa, dunque, torna in auge trainato dal boom degli affitti brevi, che si sta ridimensionando, ma anche dalle occasioni d’acquisto che si sono presentate sul mercato in termini di prezzi. Anche se le compravendite di immobili hanno ripreso a crescere dal 2014, con i tassi d’interesse per i mutui ai minimi, l’acquisto di una casa è oggi più allettante che mai.
In molti paesi il mercato immobiliare si sta surriscaldando, con il rischio di una bolla in città come Parigi, Amsterdam e Monaco di Baviera. Non sembra invece correre questo pericolo il mercato immobiliare italiano, zavorrato da una popolazione che non cresce e dal fatto che 6 giovani su 10 tra i 18 e i 35 anni vivono ancora con i genitori, spesso perché non possono permettersi l’acquisto di una casa.
Per anni il mattone è stato l’investimento per eccellenza degli italiani, capace di proteggere i risparmi dall’inflazione. Il prezzo delle abitazioni ha continuato a salire fino alla crisi dei mutui subprime e dei debiti sovrani. Ma dal 2011 ha imboccato un trend di declino, da cui non sembra riprendersi.
Chi sognava una seconda casa o un appartamento in una città universitaria per fare studiare i figli sta tornando ad acquistare. Non solo. Chi ha disponibilità di spesa consistente si organizza in club deal (gruppi di investitori) e si mette in concorrenza con soggetti istituzionali per acquistare immobili a reddito, uffici o negozi di lusso.
Gli affitti brevi catturano buona parte dei flussi turistici in molte grandi città e in località di vacanza e permettono di avere un reddito interessante. Un ritorno che in base alle stime degli esperti in media va dal 5 al 10%, a seconda della qualità dell’abitazione, del livello dei servizi e dell’occupazione.
Investire nel mattone oggi può essere una scelta conveniente e redditizia, ma è una attività che richiede competenza e analisi, conoscenza del settore e delle specifiche località, in termini di offerta, domanda, prezzi, canoni ma anche prospettive. Per investire bisogna calcolare bene tutte le spese e tasse che andranno a decurtare il rendimento, indicato sempre al lordo delle imposte (Imu, cedolare secca) e delle spese di gestione. I pareri degli esperti sono controversi. «Anche considerando una decurtazione del 50% nel lungo periodo per tenere conto di tali fattori, il rendimento del mattone resta di gran lunga maggiore di quello dei titoli pubblici (i quali naturalmente incorporano un rischio molto più basso)» dicono da Idealista.
«In questi anni di boom i proprietari hanno capito che la spesa legata a questa formula è molto elevata – dicono da Immobiliare.it – e per questo si sta riducendo l’interesse verso questo tipo di investimento, a meno che chi acquista non abbia la possibilità di occuparsi in toto e personalmente della gestione della casa vacanza».
Per quanto riguarda Milano, qui la vivacità del mercato e i flussi crescenti di turisti, studenti e giovani lavoratori stanno creando pressione sul segmento dei monolocali e bilocali, per i quali si riscontrano in città domanda e prezzi in decisa crescita. Alcuni sviluppi immobiliari e riqualificazioni danno la preferenza a questa tipologia di appartamento.
A investire negli immobili oggi non sono più tutte le famiglie in maniera indistinta – fanno sapere da Immobiliare.it – ma solo quelle che vivono nelle città più redditizie, come Bologna o Milano. Il vecchio modello dei genitori che acquistavano casa per i figli nella loro città d’origine non funziona più e i nuovi acquisti seguono la redditività del territorio, legata principalmente al mercato del lavoro e alla conseguente domanda abitativa.
«Il mercato poco dinamico (e poco liquido, ndr) delle città minori rende l’investimento rischioso» dicono dal team di Idealista, che sottolinea come si registrino invece aumenti sul fronte dei canoni d’affitto nell’ordine del 4,3% annuo, il che fa crescere i rendimenti del mattone nel settore abitativo fino al 6,8%. I grandi mercati sono trascinati da Milano (6,8%), i cui rendimenti sono tra i più alti se si considerano i grandi centri italiani. Bene anche città come Padova (7%), Catania (6,5%) e Torino (6,1%).
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